BÀI TUYÊN TRUYỀN PHÁP LUẬT

VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

I. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Thứ nhất: Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội khóa XIII ban hành ngày 28/11/2013 thay cho Hiến pháp năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 2001. Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ghi nhận và bảo hộ quyền con người sử dụng đất thông qua các quy định "đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng của đất nước, được quản lý theo pháp luật".

2. Tổ chức, cá nhân được nhà nước gia đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ

3. Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.

4. Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai"

Thứ hai: Cụ thể hóa Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai 2013 quy định nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng do vi phạm pháp luật đất đai, trong các trường hợp do pháp luật quy định, đe dọa tính mạng con người. Trong đó quy định rõ các trường hợp nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ tái định cư, các trường hợp nhà nước thu hồi đất còn lại thì người bị thu hồi không được bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Thứ ba: Bên cạnh hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây nhà ở bán, cho thuê hoặc kết hợp giữa bán với cho thuê

Thứ tư: Luật đất đai 2013 chú trọng bảo vệ quyền lợi của con người sử dụng đất đó là:

- Người sử dụng đất khi bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở giá đất cụ thể - giá đất cụ thể do tổ chức tư vấn về giá đất xác định dựa trên thông tin thu thập từ thị trường bất động sản và thông tin tại các tài liệu được cơ quan quản lý đất đai lưu giữ, giá đất này được tổ chức thẩm định do UBND cấp tỉnh thành lập xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng (sau đây gọi chung là bị thu hồi đất) không chỉ được nhà nước bồi thường mà còn được vay vốn với lãi xuất ưu đãi và được hỗ trợ đào tạo nghề tìm kiếm việc làm mới. Tuy nhiên, việc hỗ trợ đào tạo nghề phải hỏi ý kiến của người sử dụng đất.

- Người bị thu hồi đất ở mà không có chỗ ở được bồi thường bằng tiền, nếu số tiền bồi thường không đủ để mua một xuất đất tái định cư tối thiểu thì được nhà nước hỗ trợ để có thể mua được một xuất đất tái định cư tối thiểu.

- Trước khi thu hồi đất, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đường bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

- Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo hướng nới rộng hạn mức diện tích đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân và tăng thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp từ 20 năm lên đến 50 năm. Điều này giúp cho người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai và khuyến khích họ đầu tư nâng cấp hiệu quả sử dụng đất.

- Luật đất đai 2013 chú trọng đến việc bảo hộ quyền của người sử dụng thông qua các quy định sau:

+ Một là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của người dân vào quy hoạch sử dụng đất

+ Hai là trong trường hợp nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng thì người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Tổ chức làm niệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.

- Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện UBMTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi.

+ Ba là trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

II. ĐIỀU KIẸN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi 1: Hiện ông A đang sử dụng đất, ông A muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A là như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo Luật đất đai 2013 theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật đất đai, các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, ông A muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì căn cứ vào các quy định điều kiện được cấp giấy và không được cấp giấy nêu trên đối chiếu với việc đang sử dụng đất của mình hoặc hộ gia đình để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi 2: Gia đình ông A bà B sinh được hai người con là C và D. Sau khi ông A bà B mất, ông C ký văn bản cho em là D quyền sử dụng đất nhà ở nhưng sau một thời gian các con ông C kiện đòi chia đất. Hỏi giải quyết thể nào?

Trả lời:

Theo Điều 502, 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Như vậy, căn cứ Điều 503 Bộ luật dân sự 2015, khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Do vậy, ông C cho ông A là việc tặng cho đã sang tên sổ đỏ thì các con ông C không thể đòi lại được đất.

Câu hỏi 3: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tuân theo quy định nào?

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữuu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Câu hỏi 4: Ông A bà B ở xã X huyện Tứ Kỳ có mảnh đất hiện gia đình ông bà ở được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận từ thời kỳ chống Mỹ. Đến nay, ông A bà B vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng do những năm chiến tranh, giấy tờ chính quyền địa phương cấp đất ở đã bị thất bị. Vậy trường hợp của ông A bà B có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định: "2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, gia đình ông A bà B đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở nếu gia đình ông bà đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với nơi đã có quy hoạch (theo điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).